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• 房地产品质的产品创新与规范化的设计管理

  2015-06-23...
  查看详情>> 前言： 思考：正确看待房地产项目规划设计和产品创新？ 一、项目剖析： 1、剖析市场（通过大量案例解析） 1.1最近的房地产政策的影响 1.2当地的房价、地价水平 1.3当地的房地产竞争激烈程度 1.4当地房地产发展水平 1.5主要对手的产品 1.6当地客户群的容量及需求构成 1.7当地对商业或者办公的需求程度 2、剖析地块（具体生动的举例透析） 2.1 内部环境/资源分配； 2.2 外部环境（不利） 2.3外部环境（有利） 2.4内部环境/资源分配 2.5地形地势地貌处理 2.6公司拿地的价格与对手比较 3、剖析公司（标杆地产与一般地产的案例说明） 3.1公司本身的特色 3.2公司本身的管理成熟度、品牌能力 3.3公司要求回笼资金的速度 3.4公司对此项目的定位 3.5在当地资源的成熟度 3.6公司老板（领导）的喜好 二、设计管理创造的价值分量  1、房地产企业规划设计管理趋势；  2、国内标杆房地产企业规划设计管理启示；  2.1、为什么说设计价值管理以亿为单位计算? 三、设计价值创造过程与方法 1、标杆地产企业（万科、龙湖等）在产品策划阶段的设计管理方法； 1）产品策划的核心 2）产品导向与客户导向 3）产品策划的特点 4）持续改进还是产品创新？ 5）产品决策办法 6）如何选择规划意向？ 7）户型设计的优先原则 8）立面设计决策办法 9）成本和售价是否支持产品的实现？ 10）如何建立解决分歧的客观评判标准？ 案例详解：龙湖产品的经济模型分析 2、标杆地产企业在概念规划阶段的设计管理方法； 1）规划概念的设计深度与范畴 2）规划概念设计在产品创新中的关键作用 开发理念和设计原则 总体布局 朝向 住宅和商业的关系 销售示范区合理的位置 交通与路网的规划 结合地块属性的规划设计 住宅产品类型及分布 公共设施布局 案例详解：龙湖概念规划设计特点 3、规划设计管理十大原则 项目的总体规划特点体现鲜明的个性。 人车交通特点与路网结构特征，项目分期规模及物业管理模式 场地规划开口与城市路网的关系 建筑布局与景观的互动 如何降低感觉容积率 物业类型与区位关系 布局原则 建筑空间形态与单体设计的互动关系 产品业态及营销推盘节奏的选择 规避规划不利因素 主体要素和建筑布局的互动关系 总体布局与竖向的关系 规划中的首期优先开发原则及总的成本原则 3.1、总图价值创造方法 1）用足指标； 2）货值最大化； 3）配套用房最小化； 4）赠绿规划、底层挖掘； 5）充分挖掘端户价值； 6）中央景观带提升项目价值； 7）控制地库； 8）减少出入口； 9）赠送面积的利用； 3.2、平面价值创造方法 3.3、立面价值创造方法 价值提升、立面风格、细节与贡献（立面设计案例若干） 3.3.1立面风格选择 3.3.2立面塑造的价值感 3.3.3客户高度认可的立面风格会促进成交。 3.3.4经典持久的立面风格和材料对楼盘的保值作用较大。 3.3.5立面对成本的主要影响点： 特殊的建筑造型带来的结构成本 外墙面积的大小 窗墙比（窗的成本远高于实墙） 复杂的外墙构造节点 造型构件增加的成本 普通材料的价差 案例：木鱼石一期立面设计演变过程及龙湖成名作——地中海风格建造指南 商业序列：现代风格、地中海风格 4、全项目沙盘推演方法 1）、全项目沙盘推演意义 2）、全项目沙盘推演案例 2.1某住宅项目全沙盘推演案例 2.2某商业项目全沙盘推演案例 3）、体验区管控要点 3.1体验区的选址 3.2体验流线设计要点 3.3体验区设计案例 5、产品标准化设计 5.1设计的作用和价值 5.2产品标准化设计概要 5.3标杆企业产品标准化经验简介 万科、金地、产品标准化 龙湖、产品、金地及恒大地产的产品标准化 5.4产品标准化推进策略与目标建议 产品标准化具体推进举措若干 建立标准化设计体系 建立产品标准化平台 单项产品研究与积累 产品复制，优化标准 引进外部专业合作资源 5.5产品标准化具体推进计划简述 四、规范化设计管理探讨 在项目开发全过程中，规划设计阶段是实现成本优化的“重点专业地带”，项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段，恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作。设计成本的细节控制，如部品上限价、结构含钢量、景观造价、示范区造价，设计变更签证率，合理的设计费等，合理设计费有利于资源配备的优先性及建筑师积极性的发挥；是保证质量与进度的基本条件之一；高效率、规范化的房地产开发中的设计管理与成本控制研究包括以下内容： （一）、设计阶段成本控制的重要性与过程简介； （二）、建筑规划设计对成本的主要影响因素和相应的控制方法； （三）、影响建筑产品品质和成本的八大因素，产品标准化设计理念； （四）、规划设计管理的基本要求； （五）、甲方设计过程中的成本主动性控制意识和要求； （六）、甲方规划设计控制要领与技术导则 1、提出问题： 1.1 规范的设计管理含义 1.2  为什么提出规范的房地产开发设计管理模式 1.3  为什么品牌开发企业注重先进的规范化设计管理模式 1.4  对待前期策划、规划设计、项目管理的一些不恰当的看法 1.5  恰当地看待开发中核心资源，如广告策划，销售代理，规划、建筑、景观设计公司的工作 2、分析问题 2.1  适合你企业的规范化设计管理模式是否存在？ 2.2  规范的设计管理模式包括的内容？ 2.3  有效率的设计管理流程简介 2.4  成果品质的控制 2.5  规范化的管理体系 2.6  产品标准化设计 3、解决问题 3.1  实现规范化设计管理模式的条件 3.2  实现高效率的设计管理模式的方式 3.3  成功的房地产开发企业强调设计管理与项目各板块管理的有机结合 4、如何建立规范化的设计管理？ （1）产品创新目的与形式 （2）产品创新流程 （3）产品创新客户价值与实现方式 （4）产品创新设计管理支持 （5）规划概念设计价值与地位 （6）产品设计研发创新与案例分析 5、规范化的设计管理体系 （1）房地产企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式 （2）建立精细化市场需求下的规范化设计管理体系 （3）设计管理效率指标 （4）设计管理通病与案例分析 （5）专业团队建设与能力提升 6、设计管理提升的关键方面 （1）构建完善良好的管理团队 （2）全员明确项目总体目标，做好具体工作纲领 （3）建立并实施全过程的技术管理制度及流程 （4）合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率 （5）更好地改进工作方法（五原则）：一严谨，二协调，三执行 四跟进，五总结 7、高效设计管理团队营造方法 7.1、龙湖设计管理岗位人才选拔标准 1) 设计管理人才的人力素质要求   2) 设计管理 岗位说明书 7.2、设计管理流程与工作界面划分 7.3、人均管理效能 思考与交流： 1. 你所在的企业产品创新策略? 是否有研发策略和方向? 2. 如何根据你所在企业的发展战略，请举例说明制定公司的设计管控模式及改进管理方法的必要性?（结合设计管理过程中的部分经验教训） 3. 你所在的企业目前的设计部门组织架构? 管理模式? 你是如何构建产品设计管理体系的？
• 房地产企业全过程目标成本管理

  2015-06-23...
  查看详情>> 典型成本案例分析： 1.成本如何计算的案例：（建造成本与完全成本） 2.成本与利润关系的案例：（费用变化与成本） 3.概念设计与成本关系的案例：（概念设计型式、立面、风格对成本的影响） 4. 客户价值与成本关系的案例：（客户价值点的利用方式） 一．成本的概念与目标成本的作用： 1.关于成本的几个错误的认知： 1.1. 成本不等于省钱 1.2. 成本不是靠算钱算出来 1.3. 单纯的成本管理程序和成本管理制度的更像是表面文章 1.4. 成本不是完全依靠成本部门管得了的 1.5. 表面上的成本不是唯一至上的 2.成本的定义和成本包括的内容： 3. 成本管理的定义、宗旨与目标： 4. 成本管理的本质是成本控制而不是简单的成本核算 5. 成本管理科目的设置与成本控制的关系 6. 目标成本的定义、目的与作用 7. 目标成本的管理方法目标成本的确立——目标成本控制指导书 a)目标成本？ b)目标成本确立的工作要点与实战演练 c)目标成本控制指导书（标杆企业案例分享） d)思考： 目标成本——数据库建设？ 目标成本的解读、形成、管理 目标成本编不准怎么办?如何才能更准确？ 动态成本管理 1)合约与采购管理 a)合约规划 b)合同管理三大关键点 c)合同计价原则——固定总价包干？固定单价？清单计价？定额下浮？ d)格式化合同（标杆企业案例分享） e)采购与招投标（案例分享：标底管理，保密VS公开） 低价中标的危害 8. 价值工程分析法在成本管理中的应用 二．标杆地产企业的成本管理模式： 1. 标杆地产企业的成本管理模式分析： 1.1. 万科地产的成本管理体系构成 1.2. 万科地产的成本控制费项设置 1.3. 万科地产的成本管理方法 1.4. 万科地产的成本管理特点：作业成本控制、设计对标、成本技术措施管理 2.龙湖地产的成本管理模式分析： 2.1. 龙湖地产的成本管理体系构成 2.2. 龙湖地产的成本费项设置 2.3. 龙湖地产的成本管理方法 2.4. 龙湖地产的成本管理特点：合约成本控制、动态成本跟踪、成本数据库指导 3.其他成功地产企业的成本管理模式分析： 3.1.碧桂园地产的成本管理特点， 3.2.保利地产、中海地产、新城控股等企业的他山之石； 三．标杆地产企业成本控制的方法与重点： 1.项目开发业务流程与全程成本控制的关联： 1.1. 项目开发关键节点与成本控制的关联关系： 1.2. 项目定位与成本管理： 1.3. 项目设计与成本管理： 1.4. 项目计划组织与成本管理： 2.投资可研阶段的成本控制重点与技巧： 2.1. 项目投资可研的目的和本质 2.2. 项目投资可研阶段成本控制存在的管理误区： 2.3. 投资可研阶段细分的成本作业及审查程序 2.4. 项目初步定位中的成本审查要点（五步审查法） 2.4.1. 设计分析的土地利用最大化与成本控制的审查要点 2.4.2. 设计分析的设计币值最大化与成本控制的审查要点 2.4.3. 设计分析的溢价空间最大化与成本控制的审查要点 2.4.4. 成本控制的费项设置、指标选定的控制要点 2.4.5. 设计分析的综合分析与成本控制的审查要点 3.项目启动阶段的成本控制重点与技巧： 3.1. 项目启动的目的与作用： 3.2. 项目启动阶段的主要工作内容： 3.3. 项目启动阶段细分的成本作业及审查程序 3.4. 概念设计方案的成本审查重点 3.4.1. 总建筑面积与容积率分析 3.4.2. 规划层数与户型分析 3.4.3. 配套指标与配套分配分析 3.4.4. 可售面积与溢价空间分析（可售比、溢价配比） 3.4.5. 市场需求及客户销售价值分析 3.4.6. 停车方式及地下车库分析 3.4.7. 设计主题与立面型式分析 3.4.8. 绿化指标及景观档次分析 4.方案设计阶段的成本控制重点与技巧： 4.1. 方案设计的目的与作用： 4.2. 方案设计阶段的主要工作内容： 4.3. 方案设计阶段细分的成本作业及审查程序 4.4. 规划方案设计的成本审查重点：（略，详具体课件） 5.扩初设计阶段的成本控制重点与技巧： 5.1. 扩初设计的目的与作用： 5.2. 为什么很多开发商对扩初设计没有管理要求？ 5.3. 设计管理能力、成本控制能力决定了扩初设计的管理模式： 5.4. 扩初设计阶段细分的成本作业及审查程序 5.5. 扩初设计阶段细分的成本审查重点 5.5.1. 结构超限成本控制优化分析： 5.5.2. 结构选型成本控制优化分析： 5.5.3. 层高成本控制优化分析： 5.5.4. 户型成本控制优化分析： 5.5.5. 立面成本控制优化分析： 5.5.6. 结构选型成本控制优化分析： 5.5.7. 基础方案型式成本控制优化分析： 5.5.8. 构造要求成本控制优化分析： 5.5.9. 含钢量成本控制优化分析： 5.5.10. 结构成本的离散性控制： 5.5.11. （暂略，详见具体课件） 5.6. 扩初设计的限额指标设定与管理 5.7. 扩初设计的成本控制要求输出： 5.8. 扩初设计成本管理部门与设计管理部门的权责划分 6.施工准备阶段的成本控制重点与技巧： 6.1. 施工图审查的成本审查要点： 6.2. 工期指标设定与成本控制的关联： 6.3. 工程标段划分与成本控制的关联 6.4. 工程组织计划与成本控制的关联 6.5. 采购策划、方案与成本控制的关联 6.6. 边坡支护方案的成本控制审查要点 7.施工管理阶段的成本控制重点与技巧： 8.8. 地下车库成本控制的重点与技巧： 9.9. 高层建筑含钢量成本控制的重点与技巧： 10.10. 建筑基础选型成本控制的重点与技巧： 10.1. 地质条件分析对基础选型的影响： 10.2. 常见的基础选型形式： 10.3. 如何优化基础形式选型： 10.4. 如何优化桩基选型： 10.5. 如何优化桩基础总量： 11.设备材料选型成本控制的重点与技巧： 12.12. 园林景观方案设计成本控制的重点与技巧： 四．招标采购与成本控制： 1.采购的概念与采购成本控制： 2.采购管理、供应商管理与成本控制的关系： 3.招标采购常见的成本管理误区： 4.招标采购组织架构设置及成本控制要求： 5.如何审查避免供应商的挂靠投标：（总包、监理、设计） 五．如何建立适合企业自身需求的成本管理体系： 1.房地产企业成本管理水平能力的现状测评分析： 2.建立企业项目开发全过程成本控制的成本管理体系： 3.组织架构设计与成本管理的关联 4.明确项目开发关键节点的成本管理要求： 5.明确项目开发关键成果的成本审查要求 6.建立项目开发关键阶段性工作成果的成本技术措施标准 7.形成有效的管理闭合及成本责任考核 8.若干案例分享：
• 住宅设计和商业综合体产品设计专题培训提纲

  2015-06-23...
  查看详情>> 前言－－正确看待住宅类地产项目规划设计和产品创新 价值规划－－就房地产项目而言，规划的核心是解决项目的各种矛盾，充分利用各种资源，通过规划设计的手段，使得项目的价值得到提升。规划不能解决所有问题，设计图纸实际上是各种利益取舍、平衡的结果。从图纸到建筑是各专业部门、合作伙伴、资源合作的结果。 价值规划探讨： 一、项目剖析： 1、剖析市场（通过大量案例解析） 1.1最近的房地产政策的影响 1.2当地的房价、地价水平 1.3当地的房地产竞争激烈程度 1.4当地房地产发展水平 1.5主要对手的产品 1.6当地客户群的容量及需求构成 1.7当地对商业或者办公的需求程度 2、剖析地块（具体生动的举例透析） 2.1 内部环境/资源分配； 2.2 外部环境（不利） 2.3外部环境（有利） 2.4内部环境/资源分配 2.5地形地势地貌处理 2.6公司拿地的价格与对手比较 3、剖析公司（标杆地产与一般地产的案例说明） 3.1公司本身的特色 3.2公司本身的管理成熟度、品牌能力 3.3公司要求回笼资金的速度 3.4公司对此项目的定位 3.5在当地资源的成熟度 3.6公司老板（领导）的喜好 二、设计管理创造的价值分量  1、房地产企业规划设计管理趋势；  2、国内标杆房地产企业规划设计管理启示；  2.1、为什么说设计价值管理以亿为单位计算? 三、设计价值创造过程与方法 1、标杆地产企业（万科、龙湖等）在产品策划阶段的设计管理方法； 1）产品策划的核心 2）产品导向与客户导向 3）产品策划的特点 4）持续改进还是产品创新？ 5）产品决策办法 6）如何选择规划意向？ 7）户型设计的优先原则 8）立面设计决策办法 9）成本和售价是否支持产品的实现？ 10）如何建立解决分歧的客观评判标准？ 案例详解：龙湖产品的经济模型分析 2、标杆地产企业在概念规划阶段的设计管理方法； 1）规划概念的设计深度与范畴 2）规划概念设计在产品创新中的关键作用 开发理念和设计原则 总体布局 朝向 住宅和商业的关系 销售示范区合理的位置 交通与路网的规划 结合地块属性的规划设计 住宅产品类型及分布 公共设施布局 案例详解：龙湖概念规划设计特点 3、规划设计管理十大原则 项目的总体规划特点体现鲜明的个性。 人车交通特点与路网结构特征，项目分期规模及物业管理模式 场地规划开口与城市路网的关系 建筑布局与景观的互动 如何降低感觉容积率 物业类型与区位关系 布局原则 建筑空间形态与单体设计的互动关系 产品业态及营销推盘节奏的选择 规避规划不利因素 主体要素和建筑布局的互动关系 总体布局与竖向的关系 规划中的首期优先开发原则及总的成本原则 3.1、总图价值创造的十大方法 1）用足规划指标及规避限制条件； 2）价值与利润最大化； 3）配套用房充分用足； 4）赠绿规划、底层挖掘； 5）充分挖掘端户及顶层价值； 6）中央景观带提升项目价值； 7）控制地库面积与成本； 8）小区出入口设置要领； 9）赠送面积的利用； 10）周界资源的妙用； 3.2、平面价值创造方法 若干经典户型和规划总图分析 3.3、立面价值创造方法 价值提升、立面风格、细节与贡献（立面设计案例若干） 3.3.1立面风格选择 3.3.2立面塑造的价值感 3.3.3客户高度认可的立面风格会促进成交。 3.3.4经典持久的立面风格和材料对楼盘的保值作用较大。 3.3.5立面对成本的主要影响点： 特殊的建筑造型带来的结构成本 外墙面积的大小 窗墙比（窗的成本远高于实墙） 复杂的外墙构造节点 造型构件增加的成本 普通材料的价差 案例：木鱼石一期立面设计演变过程及龙湖成名作——地中海风格建造指南 商业序列：现代风格、地中海风格 4、全项目沙盘推演方法 1）、全项目沙盘推演意义 2）、全项目沙盘推演案例 2.1某住宅项目全沙盘推演案例 2.2某商业项目全沙盘推演案例 3）、体验区管控要点 3.1体验区的选址 3.2体验流线设计要点 3.3体验区设计案例 下篇—商业综合体产品设计要领     大数据时代，商业地产会发生怎样翻天覆地的变化？怎样的崭新业态会展现出来？商业地产定制化是否会成为消费者体验前置的核心？在“定制化：商业生态链的反向思维”思考中，如何从更具体的层面引领开发企业的管理层围绕“定制化与未来商业的关系”展开热烈探讨和思索。商业地产的双重价值：物业价值和运营价值，商业地产的本质是金融地产，大中型商业物业是追求租金收益为目的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。   定制化是商业地产开发到一定程度的必然结果。在商业地产里面“定制”的概念涵盖面比较广，需要同时兼顾包括投资方、品牌商家，以及运营服务商在内的商业地产各环节对于商业的诉求。数字化时代要想做好个性化定制需求，一方面需要立足消费者的服务体验，另一方面也要兼顾商家的体验，因为商家也是体验的一部分。 作为商业地产的三个重要阶段，设计、开发、运营相互关联又环环相扣。如何才能处理好设计、开发、运营之间鱼和熊掌二难的老问题呢？商业地产设计的核心在于理解商业资源配置及运营管理的诉求，通过技术与设计语言同商业逻辑的对接转换，形成能够真正发掘和保证项目资产价值的最优策略。只有如此多元思维，才能杀出一条兼得之道。如果做住宅是利润多少的问题，开发商业地产，则是生和死的问题！ 面对现今商业地产从单一的商业形态演化为城市综合体，其商业形态、商业规划、商业运营模式、投资开发模式及其产品形态有所不同，作为把建筑设计、全程商管、商业研究及投融资融入整个服务系统并相互整合的一些有品牌的全产业链服务商，将利用自身的各类商业地产经验，在新的地产形式下与市场完美融合。 第一节，原则与流程 第二节，平面：鱼和熊掌怎么选？ 平面规划与动线/ 坪效控制/ 业态与主力店布置 第三节，交通：剪不断理还乱 一，商业资产管理的核心理念 理念：一条价值线； 开发设计阶段保值------按需定制； 运营管理阶段增值------开源节流； 在这两个阶段通过两大模块实现资产增值保值的管理工具， 实现两大目标：资产保值，确保投资资产应有的价值； 资产增值，通过运营实现资产的稳定增值。 执行：两份报告； PCG与ACG两个管控报告，分别控制及管理在开发阶段及开业运营阶段的商业项目。 支撑：六套工具； 我们归纳总结了以行业领先技术与管理的运营经验开发的6套管理工具。 设计原则： 商业主导设计：设计服从于不断修正的定位； 锱铢必计：对财务结果负责； 以终为始：对运营结果负责。 商业设计专用名词解释： MP(商铺规划图)，DLP(拓展租赁计划图)，EST(机电配置清单) 设计流程示意图，设计变更流程图，不同阶段可修改范围说明图， 第二节，平面：鱼和熊掌怎么选？ 平面规划与动线 动线—客流动线 动线—货运/后勤动线（垃圾外运，员工进出） 交通组织 什么是好的商业动线？可见性，可达性，位置感，体验感 商业动线的基本原则：逻辑简单，场景丰富 商业动线设计要点： 形态简单清晰，场景丰富独特，交通合理便利，店铺串联适当 确定商业动线的基本形态 影响商业动线基本形态的因素： 基地条件：如用地形状、尺寸、场地标高变化等； 交通条件：如基地四至的道路等级，人行车行流线，交通站点的位置等； 物业条件：如项目用地板块内及周边的物业类型、档次、品质与商业的联系等； 商业主要展示面决定动线走向，消费客流导入点决定动线端点，基地形状与尺寸决定动线形状。 动线走向案例：平行地块长向/ 垂直地块长向/ 强制绕行动线 动线端点案例：道路可达性/ 交通接轨点/ 其他物业串联/ 主入口划分 让商业动线的游逛充满乐趣 在商业动线上引入节点空间，营造良好的游逛体验感： 人流的引导/ 商业的形象/ 活动的场所 控制商业动线节奏，减轻游逛和购物的疲劳感---节点空间的设置位置； 兼顾顾客、商家、运营商的使用需求---节点空间的设计要点； 丰富有趣凸显个性渲染气氛---节点空间的创意设计； 节点位置设置案例：动线端点/ 动线中点/ 动线交汇处/ 动线转折处/ 屋顶露台处； 综合案例分析：平面规划与动线（苏州印象城，上海某项目） 商业设计的主要参数要求：业态比例/ 荷载/ 层高/ 柱网/ 自用面积/ 停车位/ GLA等 案例：上海某项目主要技术措施主要技术措施 关注点：业态与主力店布置 主力店布局原则 主力店及特设业态落位 各楼层功能布局 设计与财务—租售比/ 业态比 主力店设置原则： 动线端部原则/ 客流引导原则/ 动线原则/ 时间不统一原则/ 独立及同一防火分区原则等 主力店：奠定人流基础； 次主力店：确立主体定位； 核心品牌：提升租金收益； 其他品牌：丰富业态选择。 业态配置： 政治正确---读懂定位报告，动线正确； 斤斤计较---成本和收入，购物中心是省下来的； 可变可控---购物中心每年10%调整，变业态，变组合； 超市设计需要考虑什么？ 1.交通流线规划 2.商业动线设计 3.货流动线设计 4.后勤动线设计 综合案例：家乐福上海某超市/ 大润发某超市/ 沃尔玛某超市等 当我们设计影院时，我们重点关注什么？ 影院设计三部曲 确定影院规模 划分平面布局 深化专业设计 影院规模：影厅数量，影院及每厅面积 功能布局：影院功能布局的几大问题 影院的功能内容 影院的交通组织方式 影院售票口、售卖区、影厅入场检票口的关系 影厅进场、散场人流组织的方式 影院卫生厅的设置方式 专业设计：影厅人均面积/ 影厅宽度/ 柱网要求/ 影厅净高/ 影厅常用高宽比； 影厅的隔声降噪设计： 影厅的噪声控制标准 影厅的建筑技术设计要求 影厅的设备设计要求 中小型影厅平面布置实例 影院技术要求：结构、暖通、给排水、强弱电， 影院商务要求：垂直交通，停车位要求，广告位，租金 第三节 交通：剪不断理还乱 1,总图关系 2,水平和垂直交通 3,人行和后勤 4,停车组织 1.总图设计原则： 简洁直观/ 客流均衡/ 经济舒适/ 接驳顺畅/ 展示充分/ 适度强迫 总图案例及综合案例：通盘考虑/分期实施/预留空间/上天入地 交通组合设计--与外部道路关系，上天入地的立体交通体系， 2.水平和垂直交通： 交通类型 布置原则组合方式 交通类型 ：自动扶梯/垂直扶梯/坡道台阶 布置原则：起步原则/中庭原则/成组布置原则/照顾特殊原则 组合方式：平行组合/螺旋组合/间接飞天组合 换乘整合：立体引导---上海某商业广场，重庆某时代广场 3.人行和后勤 行人动线垂直动线后勤动线 4.停车组织 影响因素布置设计设备标识停车方式 思考与互动交流： 第四代商业综合体复合需求动线设计， 综合体模式下的商业混合趋势及其对设计的影响， 多样商业形态的设计有机组合策略，